旅游开发与旅游房地产（下）

   （接上期）

第三，融合总体战略

开发的二个大型旅游开发项目的总体战略是一致的，即将旅游资源和新农村建设带动区域经济发展的模式融入创新思想，和地方的经济发展战略目标相匹配，凭借优势、合理布局、深度规划，结合市场空间未来的布局和发展，形成承载多重组合的农村建设和文化旅游的新概念。

在此基础上，提出旅游房地产的发展战略, 通过产业整合、功能嵌入、服务提升、打造完整产业链等手段，将其作为支撑产业和经济增长点加以支持和培养，使之与整体发展战略相辅相成，获得更大发展空间。

国家对于小城镇建设非常重视，2006年6月专门下发了《关于促进小城镇健康发展的若干意见》；党的十六大指出坚持大中小城市和小城镇协调发展，而且在中央历次农村工作会议以及有关农村工作的文件中，反复提出要搞好小城镇建设。利用项目所在地的资源优势，重点发展旅游型小城镇，特别是旅游接待型小城镇，符合国家政策导向和社会投资趋势，也符合当地整体发展战略的基本思路。

四川罗江项目成为国家重点小城镇改革示范点，其旅游小城镇建设涉及四个乡镇数千户居民，但由于项目在规划设计和实施之初就经过充分论证，通过各种手段给予居民生产和生活的便利，所以在实施过程中居民无一抱怨，反而积极配合开发商，主动迁居，形成和谐局面。

第四，形成模式

旅游房地产与农业、旅游业等的“多业联动”是项目建设的突破口。以小城镇为优化整合基地，整合优化多元化的要素，如农业生产要素、旅游生产要素、旅游服务要素、环境艺术要素等，形成一个多功能、强辐射、大集聚的、反城市化的新型田园生态家园。

罗江旅游型小城镇发展思路为注重旅游资源开发，加强基础设施建设，适度开发、延伸旅游产业链，强化旅游对地方经济的拉动作用，建成环境优美、设施配套、功能齐全、生活方便的旅游型小城镇，促进旅游支柱产业的形成和发展。

罗江田园小镇的重点产业是农业和旅游业。田园小镇的农业是融观赏、体验、生产、科研多功能为一体的、具有复合价值的农业。田园小镇的旅游业是以农业观光和体验为主要形式、融合乡村田园风貌体验、田园娱乐、田园度假、田园购物等的多功能旅游业。通过农业和旅游业的发展，打造一派“盛世田园”的景象。

在土地开发与利用方面，罗江模式进行了很好地尝试。首先，多功能的城镇形态保证了高的土地资源使用效率，区域内各类土地和基础设施不仅为当地居民提供服务，同时作为接待外来游客和消费者的公共部分设施，实现社会公共资源共享；其次，明显的支柱产业，即所谓农庄经济、商务会所经济和旅游经济，使罗江提供大量的工作选择机会，吸引外来消费者和工作者，小城镇与农村经济实现有机互动；再次，农民经过产业化后，一部分人脱离农业生产，成为工人或城镇居民，另一部分人则成为具有专业技能的产业化农民；最后，旅游的品牌及资本效应促进罗江其它产业的发展，整体提升罗江的社会经济面貌。

山东马踏湖项目采用同样的模式，通过开发旅游资源，发展与旅游业相关的休闲、娱乐、餐饮、购物等行业，建设以旅游主导型小城镇，以游兴镇。以产业为依托，生态为基础，文脉为背景，功能为核心，是该项目旅游型小城镇的核心内容。

第五，构建核心

无论何种旅游开发项目，其核心基本上包括三个方面：优美或者宜人的自然景观、丰富或者独特的文化氛围，以及舒适的生活或游览环境。

在山东马踏湖项目中，“村村靠湖、家家连水、户户通船”的水乡风貌与湿地环境是极其宝贵的资源，历史文化丰富和悠久，构成了项目另一个核心，项目开发的重点就是将二个核心通过具体有形的产品表现出来，并打造第三个核心：宜居和宜游的环境。

项目提出打造“江北第一湿地盛景”，包括三个方面内容：

以千顷水面，呈现“接天荷叶无穷碧”的自然景观！

做万亩苇荡，表达“芦花飞声秋风白”的文化意境！

投十亿资金，成就“水城连环渔米乡”的宜居环境！

对应的，将马踏湖开发分为三个层次，一是以邻近城市和地区的居民为市场主体，成为特色突出、环境优美的有吸引力的休闲地；二是成为有想象力的度假地，这是该项目的发展重点；三是适应市场发展趋势，创造最佳人居环境，打造有魅力的居住地，积极开发"第二住宅区"。

第六，优化布局

以山东马踏湖项目为例。通过确定马踏湖旅游发展方向、项目策划和旅游格局，形成空间布局及其它要素布局，打造特色产品，挖掘亮点，塑造核心吸引力，确定开发顺序。

以现今存在的夏庄、鱼龙、华沟三个村为界，将马踏湖项目区域分为南、中、北三个部分。

北部为现存的芦苇荡，是近中期开发的主要区域，也是发展旅游产业、进行区域经济打造的核心区域。

中部为水城，重点为旅游小城镇建设和水城建设，使之成为中国北部最具地方特色的、独一无二的水上城镇。居民部分外迁，降低建筑密度，同时根据现有设施进行改造，使其拥有一定的旅游接待服务功能。打造“文化主题＋生态环境”社区概念：确定一种文化属性，形成一种独特的情境，具有延展性，具有丰富的视觉效果和消费体验，与固有的环境和预期的功能相吻合。湿地、气候、动植物等构成优良的人居环境，通过改造和保持，强化生态特征，突出生态主题，根据具体情况引入小城镇区域。文化与生态互相作用与融合，使建筑与自然和谐共处、浑然一体，构成愉悦、满足、补偿、解脱体验的空间。通过各种旅游项目和综合功能形成一个相对封闭的环境空间，将旅游、休闲活动当作一种生活方式进行设计，吸引目标市场的“度假居住”人口。旅游休闲内容及其设施构成整个区域的支持系统，是消费引入和市场开发的渠道。

南部为未来发展空间预留，严格控制居民迁入，保持水土环境，逐步恢复水面，与北部区域形成呼应，并对县城形成环境和文化支撑。

通过空间布局和功能区的调整，突出各个区域的特色，强化各个区域的功能，并将国家政策、产业发展与旅游房地产项目自然融合，共同发展、共同繁荣。