旅游开发与旅游房地产（上）

旅游房地产与旅游开发的进程是密不可分的，旅游房地产能否顺利实施并获得利益，直接取决于旅游开发的成功与否，并且二者相辅相成，在很多方面可以互相促进。

现代大型旅游景区开发，大多以传统历史文化为背景，融进现代旅游要素，综合发展区域性旅游产业；而在非城市地区，结合农业产业化发展和新农村建设，形成以文化旅游、农业旅游和都市度假休闲旅游为主要内容、以复合生态为支撑的多元化综合旅游集群，并在此过程中，融入旅游型小城镇打造，培育区域旅游业支撑城镇，完善配套设施，更成为大型旅游景区开发的首选。北京天一和恒联合国内多家投资集团，陆续开发了四川罗江国际旅游度假区和山东马踏湖生态旅游度假区等数个大型旅游开发项目，在旅游开发与旅游房地产结合方面积累大量实践经验。

第一，引进政策与概念

以国家政策为导向，充分结合国家对于和谐社会构建、社会主义新农村建设、旅游发展、农业产业化建设等宏观政策和产业性支持，引导项目发展，以“产业化结构调整适应新农村建设、构建和谐新农村”为核心思想，发展各种经济形式，建设旅游型小城镇，多业联动，形成承载“旅游休闲接待、城镇建设、农业生产、生态环境涵养、文化传承与延续”等功能的综合产业集群。

在城镇建设方面，结合国家大政方针进行开发。近几年来，党中央、国务院就发展小城镇作出一系列的战略部署。1998年提出“小城镇、大战略”；2006年6月专门下发了《关于促进小城镇健康发展的若干意见》；党的十六大指出坚持大中小城市和小城镇协调发展，而且在中央历次农村工作会议以及有关农村工作的文件中，反复提出要搞好小城镇建设；2005年9月29日，胡锦涛总书记在主持中共中央政治局第25次集体学习时强调，坚持走中国特色的城镇化道路，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，努力形成资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐的城镇发展新格局；2005年10月11日，十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：“坚持大中小城市和小城镇协调发展，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，促进城镇化健康发展”。

发展小城镇，可以加快农业富余劳动力的转移，是提高农业劳动生产率和综合经济效益的重要途径，可以促进乡镇企业适当集中和结构调整，带动农村第三产业特别是服务业的迅速发展，为农民创造更多的就业岗位。这对解决现阶段农村一系列深层次矛盾，优化农业和农村经济结构，增加农民收入，具有十分重要的作用。

第二，突出主题与特色

本着“产品互补、板块互动、完整开发、保护环境、突出特色”的原则，基于项目地区的现实情况，四川罗江项目形成“蜀文化观光、田园小镇、地质郊野公园、山地运动休闲、西部生态农业带、东部农业产业带、佛教养生”七大主题，各个主题在针对不同细分市场开发的同时，在功能上形成互动。

罗江具有丰富人文景观、自然风光、著名文物古迹等旅游资源，通过开发旅游资源，发展与旅游业相关的休闲、娱乐、餐饮、购物等行业，建设以旅游主导型小城镇，以游兴镇。

1.经济和产业特色

罗江国际度假区田园小镇的重点产业是农业和旅游业。田园小镇的农业是融观赏、体验、生产、科研多功能为一体的、具有复合价值的农业。田园小镇的旅游业是以农业观光和体验为主要形式、融合乡村田园风貌体验、田园娱乐、田园度假、田园购物、田园居住等的多功能旅游业。通过农业和旅游业的发展，打造一派“盛世田园”的景象。

2.建筑风格特色

田园小镇所有建筑风格采用川蜀田园乡土特色，建筑色彩自然、古朴；建筑层数为2-3层，独立成院或共用院落，形成建筑组团，既保证私密性又体现交流性；采用节能型建筑材料和地方材料，和其它体现生态的科技成果，配备现代化的室内设施。

3.布局与产品特色

采用分散组团、轴线贯穿的布局结构，形成“一轴一心一环两组团”的布局形态。一轴：田园景观大道。具备田园观光、新农村风貌展示、旅游购物、农业产业观光等多重经济功能的经济轴线。一环：环小城镇景观隔离带。植物绿化造景、设置观景点、田园景观长廊，营造田园观景新视觉。一心：中央游憩区。开放式交流空间、田园小镇核心观景点、田园小镇核心商业区。两组团：新农村示范区。新农村风貌展示、农业科技成果展示、田园风情观光。

产品设计方面，

（1）融合广场、雕塑、水体、小品等多种建筑元素，打造田园小镇中央游憩区，构建开放型社区交流空间；

（2）开发休闲和娱乐项目，如巴蜀美食村、品茶、儿童游乐等，同时运用水体、山花、桑竹、农田等造景元素进行景观设计，使之成为休闲、游憩、观水赏景的山野佳境；举办各种美食展、美食节和厨艺大赛等活动，增加游客的参与性和体验性。

（3）夜间开发川蜀风情歌舞表演等项目，深入挖掘四川地区的民间曲艺和杂技

杂耍等文化资源，策划川味民俗节庆活动和文艺表演活动，增加旅游娱乐内容，同时丰富当地农民社区生活；

（4）调元美食街

川菜文化在全国拥有极高的知名度，是非常有潜力的可开发资源。罗江是川菜文化的摇篮，罗江才子李化楠是一位擅长烹调的美食家，其所著《醒园录》是论述川菜美食文化的经典著作；其子李调元在《醒园录》的基础上撰写的《醒园食谱》，记载了包括烹调、酿造、小吃等在内的共121种食品加工方法，是川菜美食文化的集大成者。

挖掘李调元的美食文化，融合现代休闲养生理念，开发各种休闲菜品、小食、以及符合现代健康理念的时尚茶品，打造具有田园风情的美食街。

（5）古蜀风情一条街

开辟景观大道辅街——古蜀风情一条街，展示蜀国的建筑、市井生活、巴蜀美食等。仿照蜀汉时期房屋形式建筑各种店铺，如织坊，客栈，铁匠铺，染房、米市，驿站，酱铺，酒坊等及娱乐场所、休憩场所，街上居住的居民或行人皆穿古代服饰，模仿蜀汉时的交易场景或生活内容，使游客切身体验到古蜀的多彩文明。设置驿馆，可作现代旅游接待之用。

（6）桑竹屋舍

选择坡地建设观景小楼、移动木屋、观景平台、空中观景花园等建筑，向游客提供酒水、餐饮和观景用的望远镜等各项服务设施，游客在湖光山色中观赏到小镇全景。

（7）锄禾人家

采取川蜀原生态的建筑风格，建设茅草屋、小木屋等具有巴蜀乡野风情的农舍，指导农民开发农家乐等中低档旅游接待设施。提供小块田地和各种生产生活设施，供游客体验“锄禾农夫”的生活方式，兼具体验休闲功能。（待续）