旅游招商与旅游房地产（下）

    第三种模式，核心引爆模式。

    所谓核心引爆模式，就是开发商自己做部分投资商，但仅限于建设核心项目和核心房地产项目，其它项目改为由企业和政府共同招商运作，或全部交由政府运作，开发商不再参与。

    这种模式是企业保护自己、降低风险、确定核心利益，集中资金，确保成功进行开发的一种手段。另外，一些企业由于不熟悉旅游业，也不得不选择这种模式。如开发某个海滩综合度假区项目，投资商由于是城市房地产商，不熟悉其它行业，只能选择核心项目或所谓引爆点，出资建设一条滨海大道，负责承建一座5星级酒店和若干别墅，其他项目，如主题乐园、滨海娱乐区、景观、度假村、餐厅、会议中心等统统交由政府成为招商引资项目。虽然整体利润有可能降低，但由于风险降低、前期投入减少，企业也认为是合理的决策。

     这种模式也适用于一些政府相关投资比较大的综合开发项目。如涉及到小城镇建设，国家有明确政策规定，不能由社会性企业单独承担和操作，从事小城镇开发的企业必须由政府控股，也就是政府必须占有50%以上股份，相应的，政府也必须承担出资和开发建设的责任。在这种情况下，旅游房地产开发涉及到多个政策层面内容，需要由开发商和政府共同面对，并按照合理的分工进行合作。一般的，由政府负责政策性拆迁、征地等前期工作，开发商负责安置房和商业开发，旅游相关开发作为配套设施，往往由政府和投资商分别承担，开发商不再参与上述项目的建设。 

     与前二种模式不同，在核心引爆模式下，企业的角色是开发商和核心项目投资商，不再承担全部开发建设任务。而政府不仅仅做引导和支持，需要介入开发建设过程，从一定程度上也成为开发商和投资人。政府责任加大，对于项目运营的要求提高，同样的，政府在开发过程中的话语权也得到加强。对于政府来说，如何与开发商进行协同成为重中之重。按照这种模式，开发商和政府必须严格按照双方约定的内容和进程执行，如果一方没有按照计划进行，就有可能对另一方的开发造成不利影响。一个双方认可的规划、一份双方同意的包含时间顺序的开发计划，就成为这种模式中核心的内容。 

    第四种模式，单一主题模式。

    这种模式是目前政府最常使用的。即政府做前期，在后期将房地产项目作为前期投资回收的手段，通过招商，将有关项目或土地转让或卖出，吸引投资商投资旅游房地产。 

    这种模式已经经历二个阶段：第一阶段，自发或被迫阶段，政府对于市场操作或项目开发具有盲目的自信，但前期投资后发现政府由于各种问题，无法完成后期的开发建设任务，不得不将最具经济价值的旅游房地产项目出让；第二阶段，主动或计划阶段，政府将项目转让或卖出视为增收或回收前期投入的手段，在项目之初就制订有关招商引资计划，并根据项目进程改变招商条件或方式，将旅游房地产项目作为噱头，主动吸引投资商进入。 

    政府角色在项目开发过程中重大的改变，使得政府在这种模式下需要承担的风险和责任大大增加。政府成为主要的开发商和项目前期的投资商，需要承担项目的系统风险，承担市场开发风险，以及承担前期开发所需要的各种资金和运作过程。这种改变是对政府的市场眼光、项目运作能力巨大的挑战，并直接影响后期能否按照计划进行招商引资或能否招商引资成功。 

    随着城市房地产的紧缩趋势越来越明显，将有越来越多的投资商将眼光投向乡村，并通过旅游房地产的形式进入。应该说，对于城市房地产商来说，单一主题模式是比较容易接受的，其操作模式与在城市里开发项目有类似之处，城市房地产的各种经验或模式可以部分复制和推广。在单一主题模式下，开发商或投资商的角色比较明确，资金可以集中使用，可以直趋开发主题，不再需要关注其它。但这种模式对于开发商或投资商来说也有不利因素，主要由于项目的定位、规模、性质、规划设计等基本确定，投资商操作空间受限，不能根据自己的需要对项目做太多的调整，而利润空间也基本确定。同时，由于对项目的其它部分进程不了解，开发商或投资商对于市场的把握或者整体的开发程度掌握不如前几种模式，可能会出现开发建设的市场性偏差。

    可以这样认为：对于某些已经开发到一定程度的项目，选择单一模式更容易进入旅游房地产业，且资金回收的时间会相对较短；但对于追求利润最大化或者追求持续经营和持续收益的企业来说，单一主题模式不是最佳进入旅游房地产的方式和渠道。 

   在中国旅游房地产发展过程中，开发商和投资商不断寻找项目或投资机会，政府或招商引资方在寻找企业或资金，双方将根据各自的情况，选择对自己有利的形式。旅游与房地产业紧密联系、互相促进，已经逐步成为产业发展的一种重要助力，并获得业内外的一致认同，因此上述四种模式将长期并存，成为各方主要采取的形式。